Wzięliście razem kredyt hipoteczny albo planujecie to zrobić? Jest kilka kwestii, na które musisz zwrócić uwagę. Twój adwokat na pewno wszystko wyjaśni.
Kto i jak odpowiada za wspólny kredyt?
Jako dłużnicy banku za spłatę kredytu ponosicie najpewniej odpowiedzialność solidarną. Co to oznacza? Bank ma otrzymać swoje pieniądze – nieważne od kogo. Bank może żądać zapłaty od wszystkich kredytobiorców lub od każdego z nich z osobna, a zapłata przez któregokolwiek z kredytobiorców zwalnia z tego obowiązku pozostałych.
W praktyce bank ma dostęp do majątku osobistego każdego z Was oraz do majątku wspólnego, jeżeli takowy istnieje. Komornik działający na rzecz banku prawdopodobnie zajmie kredytowaną nieruchomość, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby jednocześnie zajął np. oszczędności na rachunku bankowym – wspólne lub zgromadzone tylko przez jednego z kredytobiorców.
Spłaciłem wspólny kredyt – na co mogę liczyć?
Jako współdłużnik solidarny spłaciłaś/eś część kredytu? Co do zasady możesz żądać od drugiego kredytobiorcy zwrotu połowy kwoty przekazanej bankowi. W kancelarii adwokackiej dowiesz się o tym więcej na hasło „regres”. Roszczenie regresowe będzie przysługiwać wtedy, gdy spłata została dokonana przez jednego z kredytobiorców ze środków pochodzących z jego majątku osobistego, nie ze wspólnej kasy. Zwróć na to szczególną uwagę, jeżeli jesteście po ślubie i nie zawieraliście umowy małżeńskiej majątkowej (intercyzy).
Nie będzie regresu, jeżeli samodzielnie spłacasz kredyt z pobieranego przez siebie wynagrodzenia za pracę lub dochodów z działalności zarobkowej – chociażby wpływały one na konto, którego jesteś wyłącznym posiadaczem. Tego typu składniki majątkowe wchodzą bowiem w skład majątku wspólnego.
Co zrobić gdy sam muszę spłacać wspólny kredyt?
Jak zatem zadbać o swoje interesy, gdy jesteś zmuszona/y samodzielnie ponosić ciężar kredytu? Na spłatę przeznaczaj środki z majątku osobistego (np. oszczędności sprzed małżeństwa, otrzymana darowizna) albo doprowadź do powstania rozdzielności majątkowej. Można osiągnąć to umową w formie aktu notarialnego albo w procesie przed sądem. Z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustanowienia przez sąd rozdzielności majątkowej (art. 52 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Warto rozważyć również alimenty od drugiego małżonka, nawet w czasie trwania małżeństwa (art. 27 k.r.o.).
Podział majątku albo zniesienie współwłasności w odniesieniu do kredytowanej nieruchomości nie będą prowadziły do podziału kredytu. Możecie wyjść ze współwłasności, ale bez udziału banku nie zmienicie swojego wspólnego zobowiązania. Tylko aneks do umowy kredytu albo nowy kredyt (z którego w istocie zostanie spłacony „stary” kredyt) sprawi, że jeden z kredytobiorców zostanie zwolniony z długu w sensie prawnym. Oczywiście kredytobiorcy podczas podziału nieruchomości mogą umówić się, że jeden z nich będzie samodzielnie spłacał kredyt.
Drugi kredytobiorca nadal pozostanie dłużnikiem banku, a jeżeli bank zażąda od niego zapłaty, będzie miał roszczenie do współdłużnika, który zobowiązał się do spłacania kredytu (art. 392 kodeksu cywilnego). Prawnik – specjalista może zaproponować treść takiej umowy, a w szczególności zabezpieczenia chroniące kredytobiorcę, który nie otrzymał na własność kredytowanej nieruchomości i nie zobowiązał się do spłacania kredytu.
Pamiętaj, że w każdej sytuacji w której masz wątpliwości, obawiasz się swojej sytuacji prawnej możesz skorzystać z porady prawnej w mojej Kancelarii Adwokackiej w Toruniu.
Kredyt a sprzedaż domu
Tak, nieruchomość obciążoną hipoteką na zabezpieczenie kredytu można zbyć na rzecz innych osób bez uprzedniej spłaty całego kredytu. Zbywcy – kredytobiorcy nadal będą odpowiedzialni za spłatę kredytu. Nabywcy również będą odpowiadać z tytułu kredytu, ale ich odpowiedzialność ograniczy się tylko do nabytej nieruchomości.
Przysługuje Ci roszczenie regresowe w związku ze spłatą kredytu? Uważaj na przedawnienie. Jeżeli będzie się toczyć sądowe postępowanie o podział majątku albo zniesienie współwłasności, koniecznie podnieś to roszczenie przed sądem. Po uprawomocnieniu się orzeczenia nie będzie to już możliwe w zakresie rat spłaconych do tej pory.
Czy kredyt hipoteczny obniża jego wartość?
Czy hipoteka obciążająca nieruchomość obniża jej wartość ustalaną w postępowaniu przed sądem? Najpierw uwaga – suma hipoteki wpisana w dziale IV księgi wieczystej jest tutaj nieistotna, liczy się aktualna wysokość zadłużenia (saldo kredytu). Odpowiedź na pytanie brzmi: co do zasady (już) nie. „Istotne powody” mogą jednak przemawiać za uwzględnieniem obciążenia hipotecznego przy ustalaniu wartości nieruchomości w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków (por. uchwała Sądu Najwyższego z 25 lipca 2019 r., sygn. III CZP 14/19, www.sn.pl).
I tak, sąd może ustalić wartość nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego i co za tym idzie obniżyć spłatę należną dotychczasowemu współwłaścicielowi, np. wtedy, gdy tylko ten drugi z nich od dłuższego czasu spłacał kredyt i samodzielnie zajmował się nieruchomością.
Gdy w grę wchodzą duże pieniądze, naturalnie mogą pojawić się duże wątpliwości. Zapraszam do kontaktu z moją kancelarią adwokacką w Toruniu.
